Регистрация договора аренды в Беларуси все чаще начинается не с очереди в регистрирующий орган, а с входа в личный кабинет на Едином портале электронных услуг или с визита к нотариусу, который сам отправляет документы в «Единый реестр имущества». Для бизнеса это уже не просто удобство, а способ успеть в жесткие сроки, избежать формальных ошибок и сразу получить электронное подтверждение прав аренды. При этом вопрос «когда регистрация обязательна» никуда не исчез: для части договоров аренды достаточно подписей сторон, для других без государственной регистрации договор фактически «не работает». Понимание, в каких случаях необходимо регистрировать аренду и как грамотно использовать онлайн-инструменты, позволяет не сорвать сделку на технических деталях и заранее снизить судебные риски.

Что такое договор аренды и зачем ему государственная регистрация?

Договор аренды в белорусском праве – это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование за плату, а арендатор обязуется вносить арендную плату и по окончании срока вернуть имущество в предусмотренном договором состоянии (глава 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее – ГК).

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) прав и сделок с ним в Беларуси регулируется Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В этом Законе прямо закреплено, что регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимость и сделок с ней.

Для аренды это означает, что регистрация нужна не для «галочки», а для того, чтобы право аренды и сам договор стали видимыми в государственной информационной системе «Единый реестр имущества» (ЕРИ) и могли противопоставляться третьим лицам. ЕРИ – это централизованная цифровая база данных о недвижимости, ее собственниках, обременениях и сделках; доступ к системе обеспечивается через специальный интерфейс, в том числе по адресу eri2.nca.by.

Когда регистрация аренды обязательна, а когда можно обойтись без нее?

Базовый подход сформулирован в ГК: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Дальше вступает в силу специальное регулирование.

Во-первых, для аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и машино-мест действует особый режим. Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», а затем и последующая практика разъяснили, что государственная регистрация договоров аренды таких объектов отменена: договоры аренды, субаренды и безвозмездного пользования ими считаются заключенными со дня подписания сторонами, независимо от срока действия. Сам Декрет № 24 утратил силу в связи с принятием Закона № 44-З, однако его основные положения были «перенесены» в обновленное регулирование (Закон № 133-З), и подход к отмене регистрации именно договоров аренды капитальных строений сохранился.

Во-вторых, вне зависимости от обязанности регистрировать сам договор, объект аренды должен быть зарегистрирован как недвижимое имущество. На это неоднократно указывали как Госкомимущество, так и юридическая практика: договор аренды должен заключаться в отношении зарегистрированного недвижимого имущества, иначе невозможно индивидуализировать предмет аренды, что ведет к риску признания договора незаключенным.

Именно поэтому вопрос «когда обязательна регистрация» всегда нужно задавать в двух плоскостях: требуется ли регистрация конкретного договора аренды и зарегистрирован ли сам объект недвижимости в ЕГРНИ.

Как интернет-сервисы изменили подачу документов на регистрацию аренды?

До цифровизации для регистрации договора аренды земельного участка или права аренды требовалось личное посещение регистрирующей организации, подача бумажного заявления и ожидание результата в пределах установленного срока. С конца 2023 года и особенно после реформы Закона № 133-З ситуация стала иной.

Национальное кадастровое агентство официально сообщило, что оформить права на недвижимость и осуществить административные процедуры в сфере регистрации теперь можно через Единый портал электронных услуг, а также с использованием мобильного приложения «Е-Паслуга». Через те же каналы доступны подача заявлений на регистрацию права аренды и связанная с этим оплата. Для бизнеса это означает, что арендодатель или арендатор может инициировать регистрацию, не выходя из офиса, при наличии электронной цифровой подписи и базовых навыков работы с порталом.

Портал электронных услуг и приложение «Е-Паслуга» позволяют сформировать электронное заявление, приложить скан-копии договора аренды, акта приема-передачи и других документов, подписать их электронной подписью и отправить в адрес регистрационной организации. После обработки заявления итоговое решение и электронное свидетельство о регистрации становятся доступны в личном кабинете заявителя.

Какую роль в онлайн-регистрации играют нотариусы после реформы 2025 года?

Отдельным цифровым каналом стала интеграция нотариусов с ГИС «Единый реестр имущества». Закон № 44-З прямо предусмотрел, что если основанием для государственной регистрации прав и сделок являются документы, удостоверенные нотариусом, то именно нотариус обязан в день совершения нотариального действия направить в государственную информационную систему электронные копии документов и электронное уведомление об их направлении.

Правоприменительная практика и разъяснения нотариального сообщества подчеркивают, что такая модель действует с 11 июня 2025 года: нотариус отправляет в ГИС «Единый реестр имущества» электронный пакет, на основании которого осуществляется регистрация без личного визита заявителя в регистрирующий орган; заявитель получает электронное свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или уведомление об отказе.

Для аренды это особенно важно в двух случаях. Во-первых, когда договор аренды земельного участка или сложного имущественного комплекса удостоверяется нотариально (например, в рамках инвестиционного проекта): сторонам достаточно один раз прийти к нотариусу, после чего регистрация пройдет «внутри» связки нотариус–ЕРИ. Во-вторых, когда в договор включены опции последующей продажи объекта или предварительные договоры, для которых нотариальная форма требуется по закону; в таких структурах единая электронная цепочка заметно снижает риски пропуска регистрационных сроков.

Какие документы и технические приложения нужно подготовить до онлайн-подачи?

Онлайн-подача не отменяет требование к качеству и полноте документов. Закон № 133-З и подзаконные акты о порядке регистрации недвижимости устанавливают общий перечень документов: заявление, договор аренды, акт приема-передачи, правоустанавливающие документы арендодателя на объект недвижимости, а при аренде земельного участка – решения местных исполнительных органов и материалы землеустроительного дела.

Регистраторы и кадастровые агентства в своих разъяснениях указывают, что при аренде зданий и помещений особое значение имеют технические документы: технический паспорт, поэтажный план, экспликация, позволяющие однозначно идентифицировать арендуемую площадь. Эти документы не всегда прикладываются в электронном виде, но сведения из них должны быть корректно перенесены в текст договора.

Практика показывает, что именно несоответствие площади, назначения или описания объекта данным регистра влечет приостановление или отказ в регистрации. Онлайн-формат здесь ничего не «прощает»: регистратор сверяет электронные данные с информацией ЕРИ, и, если обнаруживает расхождения, направляет электронное уведомление о необходимости устранения недостатков либо отказ.

Практическая рекомендация заключается в том, чтобы до заполнения электронного заявления запросить у собственника свежие выписки из ЕРИ и актуальный технический паспорт объекта, а также сверить текст договора с этими данными. Это особенно важно при аренде части помещения или при делении площадей, когда поэтажный план и экспликация менялись неоднократно и информация в разных документах может различаться.

Что делать, если договор подлежал регистрации, но ее не провели, а помещение уже используется?

Если речь идет об аренде капитального строения или помещения, для которых регистрация договора не обязательна, ключевым остается вопрос о том, зарегистрирован ли сам объект недвижимости и достаточно ли индивидуализирован предмет аренды. В таких ситуациях суды, как правило, исходят из того, что договор действует между сторонами с момента подписания, если иное не предусмотрено законом или договором.

Совершенно иная картина при аренде земельных участков. При отсутствии государственной регистрации договора аренды и права аренды земельный участок считается не переданным арендатору на законных основаниях, а договор может быть признан незаключенным или ничтожным с соответствующими последствиями по статьям 165–166 ГК.

Если стороны уже используют земельный участок, но регистрация права аренды не проведена, целесообразно как можно быстрее инициировать ее, в том числе с помощью онлайн-сервисов. В противном случае арендатор рискует лишиться участка, а арендодатель – оказаться в ситуации, когда будущие платежи и часть уже уплаченных сумм будут оспариваться как необоснованное обогащение.

Почему стоит доверить регистрацию аренды профессиональной команде

Онлайн-инструменты действительно ускорили и упростили регистрацию аренды, однако не сняли юридической сложности самих арендных правоотношений. Ошибка в квалификации объекта, неправильный вывод о необходимости регистрации, неверно выбранный вид права либо пропуск сроков подачи документов могут привести к тому, что уже реализованный бизнес-проект окажется под угрозой из-за формального дефекта в реестре.

Юридическая компания «Экономические споры» много лет сопровождает сделки аренды недвижимости и земли в Беларуси, включая подготовку договоров, структуру сделок с использованием онлайн-регистрации и разрешение споров с регистраторами и контрагентами. В команде работают юристы с 15–25-летним стажем, отмеченные профессиональными наградами и регулярно выступающие на конференциях и семинарах для бизнеса. Руководитель компании Сергей Белявский более двадцати лет проработал в системе экономических судов Республики Беларусь, из них десять лет – в должности судьи, а сегодня является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по судебной и арбитражной практике.

ООО «Экономические споры» имеют офисы в Минске (ул. Кульман, 11) и в Гродно (ул. Калючинская, 23), свободно работают на русском, английском и польском языках и опираются на широкую сеть партнеров более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР. Собственный банковский счет компании в PKO Bank Polski облегчает расчеты с зарубежными клиентами и международными партнерами. За годы работы более 2000 клиентов доверили компании свои проекты; по данным фирмы, им возвращено или сэкономлено свыше 1,9 млрд белорусских рублей, а на сайте доступны многочисленные положительные отзывы о работе команды.

Если вы планируете заключать договор аренды, сомневаетесь, когда регистрация обязательна и как лучше использовать онлайн-сервисы для подачи документов, или уже столкнулись с отказом регистратора, не откладывайте обращение за профессиональной помощью. Чтобы обсудить вашу ситуацию и выстроить безопасную стратегию оформления аренды, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте https://e-sud.by/.