Долг по аренде помещения редко возникает неожиданно. Обычно арендатор сначала начинает задерживать оплату, накапливаются непогашенные коммунальные и эксплуатационные расходы, затем спор выходит за рамки «рабочей» переписки и доходит до суда. Для арендодателя это риск потерять деньги и время, для арендатора – риск оказаться без помещения и с исполнительным производством.

Что такое «долг по аренде» и как его понимает белорусский суд?

Для начала важно зафиксировать исходные определения. Договор аренды – это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Такое определение закреплено в статье 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Долг по аренде – это совокупность денежных обязательств арендатора перед арендодателем, возникших из договора аренды, которые не исполнены в срок. Сюда обычно входит: неуплаченная арендная плата, начисленная по договору неустойка (штраф, пеня), суммы возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов, а также, при определённых условиях, проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 366 ГК.

Как доказать фактическое пользование помещением?

В практике арендных споров ключевой вопрос – не только наличие подписанного договора, но и подтверждение фактического пользования помещением. Это особенно важно, если арендатор заявляет, что «выехал», «не заехал» или «не имел доступа» к объекту.

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» прямо ориентирует экономические суды оценивать весь комплекс доказательств, а не только формальные акты. Пленум подчёркивает, что при разрешении споров следует исходить из реального содержания арендных отношений, в том числе из фактического пользования имуществом, поведения сторон, их переписки и расчётов.

С точки зрения доказательств пользования суды обращают внимание на:

• акты приёма-передачи и возврата помещения;
• переписку сторон (электронные письма, мессенджеры), где обсуждаются вопросы эксплуатации, ремонта, переезда, доступа к помещению;
• платёжные документы по арендной плате и коммунальным;
• фото- и видеофиксацию размещённого оборудования, вывесок, фактического ведения деятельности;
• показания свидетелей (сотрудников, соседних арендаторов).

Показателен подход экономического суда Витебской области по делу, в котором арендодатель предъявил иск о взыскании задолженности по арендным платежам, пене и о расторжении договора. На момент рассмотрения дела арендатор полностью погасил долг и пеню, а срок договора истёк. Суд отказал в иске, указав, что при полном погашении задолженности и прекращении действия договора отсутствует предмет для взыскания долга и расторжения договора. При этом суд исходил из того, что обязательства возникли именно из договора аренды, а факт пользования подтверждался совокупностью доказательств.

Этот пример важен для обеих сторон. Для арендодателя – как напоминание, что затягивание с подачей иска может привести к тому, что после погашения долга в процессе он лишится существенных требований (например, о расторжении и выселении). Для арендатора – как сигнал, что своевременное погашение задолженности до рассмотрения дела может существенно смягчить последствия.

Как суды считают арендный долг, неустойку и проценты?

Обязанность арендатора платить арендную плату закреплена прямо в статье 585 ГК: арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором.

Неустойка (штраф, пеня) как способ обеспечения исполнения обязательств определена статьёй 311 ГК: это денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, в частности при просрочке платежа. В арендных договорах чаще всего используется пеня в виде процента от просроченной суммы за каждый день просрочки, привязанная к ставке рефинансирования или к фиксированной ставке.

Отдельно стоит вопрос процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 366 ГК. Эта норма устанавливает обязанность должника уплатить кредитору проценты за неправомерное пользование его денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования Национального банка. С 19 ноября 2024 года в статью 366 внесены изменения: если за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства уже предусмотрена договорная неустойка (штраф, пеня), проценты по статье 366 ГК, как правило, не подлежат взысканию одновременно, за редкими исключениями, прямо предусмотренными законодательством.

На практике это означает, что арендодателю при подготовке иска нужно сделать осознанный выбор: либо взыскивать договорную пеню, либо отказываться от неё и заявлять проценты по статье 366 ГК. Пытаясь взыскать и то, и другое, арендодатель рискует получить отказ в части требований и потерять время.

Коммунальные и эксплуатационные: что реально взыскивают суды?

Коммунальные и эксплуатационные платежи – один из самых конфликтных блоков «долга по аренде». Суды в Беларуси исходят из того, что такие расходы могут быть включены в структуру арендной платы либо подлежат отдельному возмещению, если это прямо предусмотрено договором аренды и подтверждено расчётами и платёжными документами. На это неоднократно указывал Пленум Высшего Хозяйственного Суда, обращая внимание на необходимость анализировать условия договора и реальную практику расчётов сторон.

Интересен пример из судебной практики Центрального районного суда г. Гомеля, хоть и по «физическому» договору найма жилого помещения. Собственник жилья взыскал с нанимателя не только задолженность по основным платежам за наём, но и стоимость коммунальных услуг, плату за вывоз мусора, а также расходы на устранение повреждений имущества (испорченный диван, необходимость проведения дератизации и уборки). Суд исходил из того, что все эти платежи прямо вытекали из договора и подтверждались документально: квитанциями, актами осмотра, сметами на восстановительный ремонт.

Хотя дело рассматривалось судом общей юрисдикции, подход к доказательствам коммунальных и эксплуатационных расходов совпадает с подходом экономических судов: взыскивается не «всё, что написано в претензии», а фактически понесённые, документально подтверждённые и договором предусмотренные затраты.

Отсюда важный вывод: если арендодатель хочет взыскать «технические» расходы – дератизацию, клининг, аварийные выезды, вывоз мусора, обслуживание инженерных систем – ему необходимо:

• предусмотреть их в договоре либо приложениях к нему;
• иметь договоры с соответствующими сервисными организациями;
• представить в суд подробные расчёты и платежные документы.

И наоборот, арендатор, оспаривающий такие требования, должен не только заявить возражения, но и доказать, что работы не выполнялись, выполнялись в меньшем объёме или не были необходимы.

Как работает исполнение решения?

Даже выигранное дело по долгу по аренде – это ещё не деньги на счёте арендодателя. После вступления решения в законную силу начинается исполнительное производство по Закону Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве».

Закон устанавливает, что взыскание в первую очередь обращается на денежные средства должника, а при их недостаточности – на иное имущество (движимое и недвижимое). Для этого судебный исполнитель вправе наложить арест на имущество должника. Общие правила ареста зафиксированы в статье 82 Закона: арест должен быть соразмерен объёму требований, не может распространяться на очевидно чужое имущество, находящееся в помещении должника совместно с другими лицами. При необходимости обращение взыскания возможно и на заложенное имущество (статья 76), а также на отдельные виды имущества с учётом специальных правил (статья 79).

В арендных спорах особое значение имеет обеспечительный платёж (депозит). С точки зрения гражданского права он часто оформляется как задаток: денежная сумма, выдаваемая в счёт платежей по договору и одновременно обеспечивающая его исполнение (статья 351 ГК). В обновлённом регулировании подчёркивается, что задатком могут обеспечиваться в том числе обязательства по заключению основного договора, а на сумму задатка, как правило, не начисляются проценты по статье 366 ГК, если стороны прямо не договорились об обратном.

С практической точки зрения это означает следующее. Если в договоре не прописано, что депозит может быть зачтён в счёт погашения долга по аренде и коммунальным, суд с высокой вероятностью квалифицирует его либо как задаток, либо как аванс, но не как «универсальную» сумму, которую арендодатель вправе удерживать по своему усмотрению. Для зачёта обеспечительного платежа в счёт долга необходимо либо прямое условие договора, либо заявление о зачёте по статье 381 ГК, предусматривающей прекращение обязательства зачётом встречного однородного требования.

Что показывает реальная судебная практика по долгам по аренде?

Судебная практика по аренде в Беларуси демонстрирует несколько устойчивых трендов.

Во-первых, суды строго относятся к доказанности долга и аккуратности расчётов. Уже упомянутое решение экономического суда Витебской области от 11.02.2003 показательно тем, что суд, признав факт существования обязательства и имевшейся ранее задолженности, отказал в иске именно потому, что на день рассмотрения дела долг и пеня были полностью погашены, а договор аренды прекратился. Суд прямо сослался на статьи 288, 290 и 577 ГК и подчеркнул, что при таких обстоятельствах отсутствует предмет спора.

Во-вторых, суды тщательно анализируют структуру требований. В делах, связанных с взысканием не только арендной платы, но и коммунальных, эксплуатационных, «технических» расходов, суды разделяют: что напрямую вытекает из договора аренды, а что относится к дополнительным услугам, не всегда подлежащим возмещению. Примером служит дело гомельского суда, где, с одной стороны, были удовлетворены требования о взыскании платы за наём и коммунальные услуги, с другой — тщательно проверены расходы на восстановление имущества и дератизацию, подтверждённые актами осмотра и расчётами.

В-третьих, экономические суды активно применяют разъяснения Пленума Высшего Хозяйственного Суда 2012 года по арендным спорам. Из них следует, что:

• отсутствие ежемесячных актов не лишает арендодателя права на взыскание долга, если фактическое пользование и размер оплаты подтверждены иными доказательствами;
• расходы арендатора по капитальному ремонту могут взыскиваться с арендодателя, если договором это предусмотрено и ремонт согласован;
• при субаренде суды квалифицируют превышение субарендной платы над арендной как неосновательное обогащение.

Все эти решения в совокупности формируют предсказуемую практику: суды защищают добросовестную сторону, которая последовательно исполняла договор и может подтвердить свои требования документами.

Почему при долгах по аренде важно работать с профессиональной командой юристов?

Споры о долгах по аренде в Беларуси находятся на стыке нескольких блоков регулирования: главы 34 ГК об аренде, общих норм об обязательствах и ответственности (включая статью 366 ГК в новой редакции), Закона «Об исполнительном производстве», указов Президента об аренде государственного имущества, разъяснений Пленума высших судов. При этом каждая конкретная ситуация зависит от нюансов: кто собственник помещения, как прописана формула арендной платы и индексации, как оформлены коммунальные и эксплуатационные платежи, есть ли обеспечительный платёж и как он квалифицирован.

Юридическая компания «Экономические споры» многие годы сопровождает арендные споры и дела о взыскании арендных долгов как в интересах арендодателей, так и в интересах арендаторов. У юристов компании – от 15 до 25 лет профессионального стажа, значительная часть практики связана именно с экономическими судами. Директор компании Сергей Белявский 20 лет проработал в системе экономических судов, в том числе 10 лет – судьёй, сегодня является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром ряда других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по судебной и арбитражной практике.

Команда отмечена профессиональными наградами и постоянно выступает на отраслевых мероприятиях. В Минске у компании открыт офис на ул. Кульман, 11, в Гродно – офис на ул. Калючинской, 23. Юристы свободно работают на русском, английском и польском языках, что позволяет эффективно вести переговоры и переписку с иностранными контрагентами по арендным объектам и торговым центрам.

Сформирована широкая партнёрская сеть более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР, что особенно важно, когда арендатор или собственник связан с иностранным капиталом и требуется поиск активов за рубежом. У компании открыт собственный банковский счёт в PKO Bank Polski, что значительно упрощает расчёты с зарубежными клиентами и партнёрами. У ООО «Экономические споры» более 2000 клиентов, которым в совокупности возвращено или сэкономлено свыше 1,9 млрд белорусских рублей; десятки подробных отзывов о работе размещены на сайте компании.

Если вы столкнулись с проблемой долга по аренде, спором о коммунальных и эксплуатационных расходах, обеспечительном платеже или аресте имущества в рамках исполнительного производства, не затягивайте с профессиональной оценкой ситуации. Вместо того чтобы экспериментировать с формулировками исков и расчётами, воспользуйтесь опытом команды, которая ежедневно работает с такими делами в экономических судах.

Чтобы обсудить вашу ситуацию и получить индивидуальную стратегию действий, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте https://e-sud.by/.