Переуступка: особая форма сделки с недвижимостью

Приобретение квартиры по переуступке прав – один из распространенных видов сделок с недвижимостью. На юридическом языке такая сделка называется цессия, и возможность ее осуществления прописана в 214 ФЗ, основном законе, регулирующем долевое строительство. Приобрести жилье по данной схеме можно только в строящемся доме. Как только объект будет введен в эксплуатацию, цессия будет невозможна.

Прямая продажа или переуступка: в чем отличия?

Главное отличие переуступки от прямой продажи заключается в том, что покупатель фактически приобретает не саму недвижимость, а лишь право требования на нее. То есть после завершения работ на объекте застройщик должен будет передать квартиру не тому, кто изначально заключал с компанией договор долевого участия, а новому владельцу. При прямой продаже факт сделки подтверждается в регистрационной палате, и покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Важно учесть, что вместе с правами на жилье покупатель может получить и обязанности. Например, если предыдущий владелец не в полной степени выполнил свои обязательства по договору и имеет перед застройщиком задолженность. Поэтому купленная квартира по переуступке в Санкт-Петербурге может иметь определенные риски. Перед заключением сделки необходимо убедиться, что продавец в полном объеме оплатил сумму по договору. Если жилье было приобретено в рассрочку, то выплачивать недостающую сумму придется покупателю.

Еще одним препятствием к цессии может стать несогласие застройщика. По закону получать его не обязательно, если договор оплачен в полном объеме, но нередко компании включают этот пункт в ДДУ. Обычно надежные компании с хорошей репутацией не препятствуют подобным сделкам. Но в любом случае уведомить девелопера о совершении цессии необходимо. Кроме того, застройщик может взять за переоформление договора определенную плату, которая может варьироваться от 1 до 10% стоимости договора.

Плюсы и минусы цессии

По данным экспертов рынка, на долю переуступок приходится до четверти всех сделок с недвижимостью в новостройках. И такой спрос не случаен, так как цессия имеет ряд преимуществ и для покупателей, и для продавцов.

1. Для покупателей покупка жилья по переуступке иногда становится единственным вариантом, позволяющим стать обладателем квартиры в конкретном жилом комплексе. Как правило, к моменту высокой готовности дома большинство наиболее интересных и качественных вариантов уже продано. Кроме того, обычно переуступка осуществляется на высокой стадии готовности дома, когда цены находятся на максимуме. Цессия позволяет сэкономить средства.
2. Продавцами квартир по переуступке в основном выступают инвесторы, как частные, так и юридические лица. Они вкладывают средства в недвижимость на ранней стадии строительства, когда цена квадратного метра минимальна. Но такая покупка довольно рискованна: работы могут быть приостановлены или заморожены. Зато если все идет как нужно, цена недвижимости к моменту финальной стадии работ значительно возрастает. И продать жилье лучше до получения собственности, чтобы минимизировать налоги.

Есть у цессии и недостатки, но их реально избежать. Главное, проверить факт оплаты основного договора и не покупать по переуступке квартиры, оформленные по иным, кроме ДДУ, формам договора.